北京市人民代表大會城市建設環境保護委員會關于《北京市物業管理條例(草案)》審議意見的報告

來源:北京市人大常委會門戶網站 發布時間:2020-06-09 10:50:00
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——2019年11月25日在北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第十六次會議上

北京市人大城市建設環境保護委員會主任委員 郝志蘭

主任、各位副主任、秘書長、各位委員:

  物業管理涉及廣大人民群眾切身利益,是社會普遍關注的熱點難點問題,也是當前基層社會治理中矛盾比較突出和集中的領域之一,12345熱線投訴量居高不下。從群眾訴求、基層管理實踐以及司法機關物業糾紛案件審理情況來看,我市物業管理中業主大會組建難、決策難,業委會運行、物業服務企業服務不規范,公共收益收支不透明,專項維修資金續籌難,物業服務費調價難,部分老舊小區缺乏有效管理,住宅小區管線權屬邊界不清等問題,仍較為突出。

  針對物業管理的突出問題,蔡奇書記七次作出重要批示,召開專題會議研究草案內容,提出要加強對物業管理立法研究,強調奔著問題立法,相關部門并聯推進,使立法過程成為凝聚共識、攻堅克難、推動工作的過程。李偉主任高度重視,先后九次聽取物業立法工作匯報,對立法思路和工作安排提出明確要求,親自協調工作進程。市人大常委會及時啟動法規起草工作,為提高工作效率,成立了由劉偉副主任、隋振江副市長擔任組長的立法專班,從5月份開始,認真學習中央政策文件和市領導的批示精神要求,系統梳理本市物業管理存在的突出問題和基層實踐探索的經驗做法,深入研究國家和外省市物業管理方面的法律法規,反復聽取不同類型小區的業主和物業公司、相關行政管理部門、街道鄉鎮、社區、行業專家等百余人次意見,在此基礎上形成草案征求意見稿。10月22日,市司法局會同市住房城鄉建設委向社會公開征求意見,在此期間,市人大常委會領導再次征求了人大代表和市民群眾意見。11月20日,市委常委會會議聽取了立法工作情況的匯報。

  11月12日,市人大城建環保委員會召開第八次會議,對《北京市物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)進行了審議,現將有關情況報告如下:

  一、對《條例(草案)》的總體評價

  城建環保委員會認為,《條例(草案)》堅持以問題為導向的立法思路,著眼解決我市物業管理面臨的突出問題,充分提煉吸收基層創新、積極借鑒外省市經驗做法,制度設計合理,特色較為鮮明,措施具體可行,針對性較強,總體比較成熟,具有以下幾個方面特點:

  1.突出黨建引領。此次物業管理立法以黨建引領為主線,推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變,納入基層社會治理工作格局中統籌考慮,在《條例(草案)》中明確黨對物業管理工作的全面領導,建立了黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建的工作格局,并對推動黨組織覆蓋和黨員積極參選業委會委員、基層黨組織對業委會委員人選把關等內容作出明確規定。

  2.突出管理全覆蓋?!稐l例(草案)》按照分類差別化的原則,實現各種類型小區物業管理全覆蓋。在組織形式全覆蓋方面,針對業委會成立難的實際,建立了物業管理委員會制度,賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能,填補業委會缺失的空白,為業主自我管理提供了組織保障。在管理模式全覆蓋方面,總結固化基層探索經驗,明確規定經業主共同決定,業主既可以委托物業服務企業、專業單位等物業管理人進行管理,也可以由業主自行管理物業,為不同類型的小區選取適合自身特點的物業管理模式提供法規支持。

  3.突出管理重心下沉。根據物業監管職能逐漸下沉的要求,《條例(草案)》明確賦予街道鄉鎮統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動的職責,具體負責組織協調成立業主大會和組建物業管理委員會等方面工作,指導監督物業管理各方依法行使權利履行義務。同時明確了居(村)民委員會對業主大會和業委會的日常工作進行具體指導的職責。

  4.突出利益協調?!稐l例(草案)》在規范業委會和物業服務企業的運作、保障業主權益的同時,明確提出全社會應當共同遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,建立健全物業服務付費和調價機制,保障物業服務企業作為市場主體的權益,實現各方利益的平衡和協調。

  二、需要進一步補充完善的重點問題

  根據各方面反饋的意見,我們認為有以下幾個方面內容需要進一步在《條例(草案)》中予以完善和明確,請常委會在審議時予以重點關注?!?/p>

  1.強化黨建引領??紤]到業委會主任作為業主自我管理的“領頭雁”,直接關系著社區居民治理水平,有必要選優配強,可以總結吸收基層“交叉任職”的實踐探索,增加推動符合條件的社區黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業委會主任的規定。同時,為了進一步推進共建共治共享,強化多方參與,建議增加社區黨組織動員業主和其他物業使用人積極參與社區治理的規定。

  2.明確管理職責。調研中基層對《條例(草案)》中物業屬地化管理的思路高度認可,同時提出物業管理具有較強專業性,基層缺乏相關專業力量和管理經驗,目前《條例(草案)》對市、區房屋行政主管部門的職責表述不夠具體,對區房屋行政主管部門和街道鄉鎮的職能劃分表述不夠清晰。因此,建議進一步合理配置職權,明確表述市、區、街道鄉鎮三級的相關職責。

  3.加強監督管理。在物業資質準入手段取消后,對物業管理人亟需加強事中事后監管,加快形成以信用監管為核心的物業管理市場監管體制。建議進一步發揮立法的推動和保障作用,建立物業服務履約考評機制,由街道鄉鎮通過業主評價、管理評價、專業評價等方式對屬地項目的物業服務企業履約情況進行考評,對考評不達標的提出整改意見。同時,建議加強信用監管,明確規定市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用系統,根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況實施分類監管,建立相應的激勵和懲戒制度,為業主選聘物業服務企業提供參考。

  4.完善公開方式。信息公開是強化監督、保障業主知情權、增強業主與物業管理人互信的重要措施。目前《條例(草案)》已經對物業管理的各個主體、各個環節需要公開的事項作出了明確細致的規定。建議進一步明確公開方式,規定應當在物業管理區域內的顯著位置設置公示欄,明示需要公示的事項和公示時間安排,并保持公示欄整潔。同時也要提高信息獲取的便利性和可及性,增加通過移動通信等電子信息方式告知全體業主的規定。

  5.強化物業服務費交納約束措施。征求意見過程中有關方面提出,實踐中欠繳物業服務費的情況比較普遍、突出,嚴重影響物業管理的良性發展,而解決糾紛的訴訟途徑周期長、成本高。我們認為,物業服務具有一定的公共性,個體物業服務費的交納與整個物業管理區域、全體業主的共同利益息息相關,有必要進一步研究建立依法合理、便捷高效的物業服務費交納約束措施。

  此外,物業管理程序精細化要求高,為使法規能落地、可實施,建議相關部門提前做好條例配套文件的研究制定,及時出臺物業服務費適時調整、物業服務企業信用信息管理和履約考評等配套文件及相關標準和示范文本。同時要做好組織動員,如借鑒上海政府購買服務以彌補基層專業知識和人員力量不足的經驗,積極調動行業協會、專業人員、志愿者等各方面力量,共同參與小區物業管理,實現共建共治共享。

  以上意見,供常委會組成人員在審議時參考。

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